Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng
GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất.
Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 1987 tuy có đề cập đến việc “cấp GCNQSDĐ” nhưng GCNQSDĐ là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (quy định rõ các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy…). Kể từ đấy, mẫu GCNQSDĐ áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết định 201 được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành và sử dụng theo số sêri liên tục cho đến khi có Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ. Do mẫu giấy này có bìa màu đỏ nên thường được gọi là giấy bìa đỏ hay giấy đỏ. Tuy nhiên, giấy đỏ chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị. Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất, một số địa phương đã chủ động ban hành mẫu giấy chứng nhận tạm thời (như TP. Hồ Chí Minh) cho đến trước ngày 05/7/1994, có mẫu giấy trắng – giấy chứng nhận tạm giao quyền sử dụng đất ở do UBND cấp huyện ký cấp.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là Giấy hồng. Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), còn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấy hồng.
Cũng khoảng thời gian này, nảy sinh thực trạng phổ biến là sự buông lỏng quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995. Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được gọi là Giấy tím.
Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:
Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Do đó, một số thành phố trực thuộc Trung ương (như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh) đã có sáng kiến sáp nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất thành Sở Địa chính – Nhà đất, và cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng.