Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình.

theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch. Quy định của mỗi quốc gia về giấy phép xây dựng có thể khác nhau. Ở Việt Nam trình tự, thủ tục xin và cấp giấy phép xây dựng được quy định trong Luật, Nghị định, Thông tư và các hướng dẫn thi hành chi tiết.

Đối tượng phải xin giấy phép xây dựng

Tùy theo từng quốc gia thì có những quy định pháp luật khác nhau. Ở Việt Nam, theo quy định tại Điều 62 Luật Xây dựng của Việt Nam (được Nghị định chuyên ngành hướng dẫn) thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy vậy, Luật cũng loại trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin giấy phép gồm:

• Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính
• Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa
• Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt
• Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, thủ trưởng cấp Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư trừ công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Xét cấp giấy phép xây dựng

Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, căn cứ vào loại hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng kiểm tra tính hợp lệ theo quy định. Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng phải có giấy biên nhận, trong đó hẹn ngày trả kết quả. Giấy biên nhận được lập thành 02 bản, 01 bản giao cho người xin cấp Giấy phép xây dựng và 01 bản lưu tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng chưa hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn cho người xin cấp Giấy phép xây dựng, bổ sung hồ sơ theo đúng quy định. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời hạn cấp Giấy phép xây dựng.

Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp Giấy phép xây dựng khi có yêu cầu của người xin cấp Giấy phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận yêu cầu. Lấy ý kiến các cơ quan có liên quan khi cần làm rõ thông tin để phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ

Cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn nêu trên không quá mười lăm ngày. Người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định.

Thu lệ phí cấp Giấy phép xây dựng theo quy định

Ngoài ra cơ quan nhà nước phải thực hiện một số quy định như:

• Không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp Giấy phép xây dựng
• Niêm yết công khai và hướng dẫn các quy định về việc cấp giấy phép xây dựng tại trụ sở cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.
• Kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép, đình chỉ xây dựng, thu hồi giấy phép xây dựng khi chủ đầu tư xây dựng công trình vi phạm.
• Thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện, nước, các hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác đối với những công trình xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không có giấy phép hoặc công trình xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
• Giải quyết khiếu nại, tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng.

Điều chỉnh Giấy phép xây dựng

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Nội dung khác biệt bao gồm: Vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng công trình, các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng (đối với công trình dân dụng) và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.

Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép xây dựng bảo đảm phù hợp quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh Giấy phép xây dựng được ghi bổ sung vào mục “gia hạn, điều chỉnh” trong Giấy phép xây dựng đã cấp hoặc bằng phụ lục kèm theo Giấy phép xây dựng đã cấp cho chủ đầu tư.

Hồ sơ xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng gồm:

• Đơn xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng
• Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp
• Bản vẽ thiết kế điều chỉnh.

Thời hạn xét điều chỉnh Giấy phép xây dựng chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Gia hạn Giấy phép xây dựng

Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng.

Hồ sơ xin gia hạn Giấy phép xây dựng bao gồm:

• Đơn xin gia hạn Giấy phép xây dựng
• Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp.

Thời gian xét cấp gia hạn Giấy phép xây dựng chậm nhất là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan gia hạn Giấy phép xây dựng.

Quy trình xin giấy phép xây dựng

Thành phần hồ sơ:

• Đơn xin cấp phép xây dựng – 03 bản chính.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất – 03 bản sao đã được công chứng, chứng thực.
• Hồ sơ thiết kế – 04 bộ (bản chính).
• Giấy phép đăng ký kinh doanh của tổ chức, chứng chỉ hành nghề của các cá nhân chủ trì thiết kế, kết cấu, khảo sát – 03 bản sao đã được công chứng, chứng thực.
• Chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền – 03 bản sao.
• Quyết định phê duyệt và báo cáo kinh tế kỹ thuật – 03 bản sao.
• Giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC (nếu có) – 02 bản sao.
• Giấy chứng nhận đăng ký đạt tiêu chuẩn chất lượng môi trường (nếu có) – 02 bản sao.

Trong trường hợp không có bản sao về nhà đất thì phải có văn bản xác nhận của UBND xã, thị trấn nơi cư ngụ.

Các ghi chú khác:

• Trong trường hợp hồ sơ sau khi thẩm định không đạt yêu cầu thì phải lập văn bản nêu rõ lý do. Hồ sơ nộp lại lần 2 coi như đã đạt yêu cầu, chỉ cần chờ đến ngày nhận quyết định chính thức.
• Định kỳ 1 thàng 1 lần, chuyên viên thẩm định phòng Công thương lập Báo cáo (BM/HT-01/04) báo cáo việc cấp phép xây dựng trong tháng cho Lãnh đạo uỷ ban.
• Bộ phận TN & Trả KQ khi giao kết quả cho người dân phải thu lại Biên nhận hồ sơ.
• Đối với các trường hợp hồ sơ chuyển từ công đoạn trước đến công đoạn sau bị trễ ngày so với qui định thì xử lý như sau:
• Trễ 01 ngày thì người tiếp nhận công đoạn tiếp theo lập Phiếu kiểm soát sản phẩm không phù hợp (BM/QM-01/08) yêu cầu bộ phận gây nên sự không phù xử lý.
• Trễ từ 02 ngày trễ lên thì người tiếp nhận công đoạn tiếp theo lập Phiếu yêu cầu hành động khắc phục – phòng ngưà (BM/QM-01/09) yêu cầu bộ phận gây nên sự không phù hợp thực hiện hành động khắc phục.

Biểu mẫu áp dụng:

Điều kiện cấp giấy phép

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị thì việc cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị phải đáp ứng các điều kiện như:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt
• Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường
• Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ
• Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh
• Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy nen ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.
• Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

Về hồ sơ xây dựng xin xem thông tin hồ sơ xây dựng công trình, nhà ở.

Hồ sơ xin công trình, Nhà ở trong đô thị

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu (đối với nhà ở, mẫu đơn phải được UBND địa phương xác nhận). Số lượng : 01.

2. Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng. Sốlượng : 01 bộ – bao gồm :

• Quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính khu đất.

3. Bản vẽ thiết kế. Số lượng : 03 bộ – bao gồm các thành phần :

• Sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình.
• Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình (mặt bằng tổng thể)
• Mặt bằng các tầng, các mặt cắt, mặt đứng điển hình của công trình.
• Mặt bằng móng của công trình, mặt cắt ngang chi tiết móng điển hình.
• Sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước.

Lưu ý:

* Đối với công trình công cộng : ngoài các hồ sơ trên, chủ đầu tư phải bổ sung thêm các giấy tờ sau:

• Chủ trương cho phép đầu tư và Quyết định phê duyệt dự án của cấp thẩm quyền.
• Chứng chỉ quy hoạch (nếu có).
• Hồ sơ phải được đơn vị có chức năng thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thẩm duyệt PCCC theo đúng quy định hiện hành.

* Đối với các công trình thuộc dự án đã có thiết kế cơ sở được thẩm định:

Chủ đầu tư có thể xin giấy phép xây dựng cho một công trình, một lần cho nhiều công trình hoặc một lần cho tất cả các công trình thuộc dự án.

a) Trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng cho một công trình:

• Các tài liệu như quy định tại điểm 1, 2 – mục A – phần III;
• Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở.

b) Trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng một lần cho nhiều công trình hoặc một lần cho tất cảcác công trình thuộc dự án:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu (tại Phụ lục số 9 của Thông tư 02/2007/TT-BXD);
• Bản sao có công chứng hoặc chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
• Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở các công trình mà chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng.

* Đối với nhà ở hiện trạng xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo : ngoài các hồ sơ trên, chủ đầu tư phải bổsung thêm các giấy tờ sau:

• Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Ảnh chụp hiện trạng công trình cũ.
• Các bản vẽ thể hiện được hiện trạng mặt bằng, mặt cắt các tầng, mặt đứng và biện pháp phá dỡ(nếu có).

Hồ sơ xin giấy phép nhà ở nông thôn

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn gồm:

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã.

3. Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ theo mẫu (tại Phụ lục số 8 của Thông tư 02/2007/TT-BXD).

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I (theo phân cấp công trình tại Nghị định 209/2004/NĐ-CP); công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ởđô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại điểm 1 nêu trên.

3. Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Liên hệ ngay với Wikilaw để được tư vấn dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà ở hay nhà chung cư hay bất kỳ giấy phép nào !